Как мы торговались за дом

Продолжаю рассказывать о нашей покупке дома. Итак, за первую неделю поисков мы посмотрели восемь потенциальных домов, из которых нам более-менее понравились три, которые по названиям улиц, мы прозвали Гила, Кордеро и Чупароса. У каждого были свои плюсы и минусы, но общее понимание, какие дома есть на рынке, мы составили. На сайте зиллоу мы больше не видели домов, которые были бы объективно лучше и которые имело бы смысл смотреть глазами. Агент Джереми с нами в этом соглашался.

Поэтому в субботу 5 ноября мы съездили ещё раз внимательно посмотреть дом на Гила, чтобы переходить к следующей стадии оффера (официального предложения о покупке дома). Этот дом мы смотрели самым первым и тогда нам не с чем было его сравнивать, мы ещё плохо представляли, на что надо обращать внимание. Но и при втором просмотре в субботу дом показался нам хорошим, без видимых дефектов. Да, темноват (мой брат скачал приложение, которое измеряет освещённость и пришёл к выводу, что не темнее таунхауса, который мы сейчас снимаем), маловат (зато гараж большой), есть HOA (ассоциация собственников жилья; $25/месяц), но зато расположение у него самое лучшее, рядом с трейлами и магазинами, но при этом в тихом районе. Я сторонник идеи, что лучше купить самый дешевый дом в богатом районе, чем самый дорогой в бедном.

Я высказал агенту наши соображения. Дом вышел на рынок в начале сентября за 625к, в начале октября они скинули цену до 600к. И за 600к за месяц его никто не купил, значит, его текущая рыночная цена ниже. К тому же многие нам советуют ждать, когда цены ещё упадут. Начиная с июля, они только снижались. Наплыва покупателей не будет до весны или до снижения процентных ставок по ипотеке. А мы готовы купить сразу и без ипотеки, взяв на себя риски от неопределённости на рынке недвижимости. Поэтому если они согласны на 550к, то мы берём. Сильно ниже он ещё полгода точно не упадёт.

Что же касается мебели, которую они готовы продать вместе с домом за 20к, то мы согласны взять её за 5к в качестве жеста доброй воли. Все эти кожаные диваны и гранитные столы, может, и стоили 20к, но это не наш стиль. За 20к мы легко могли бы обставить эту квартиру под себя. И им все равно эту мебель вывозить, хранить, потому что хоть это и второй их дом, первый, скорее всего, точно так же забит бесполезным хламом.

Джереми ответил, что «минус 50к» – весьма агрессивный оффер, но мы можем такое попробовать, чтобы понять, насколько продавцы мотивированы побыстрее избавиться от дома. И мы должны со своей стороны дать им некоторые уступки. Например, отказаться от инспекции, так как дом 2018 года постройки, в нём никто толком не жил и внешне он никакого ремонта не требует. От оценки дома со стороны банка мы так и так отказываемся. Все эти инспекции и проверки затягивают процесс покупки, а если обнаружатся серьёзные дефекты или несоответствие цены, то сделка может вообще сорваться. Ещё мы положим 10к залога, который останется продавцам, если мы потом откажемся от сделки или не сможем собрать деньги. И напишем, что готовы закрыть сделку за 7 дней. Мы ответили, что согласны, и залога можем дать и 20к, чтобы показать серьёзность наших намерений. Все равно он потом пойдёт в счёт стоимости дома.

Тем же вечером Джереми подготовил официальный оффер (21 страница стандартного легального текста, из которого по-настоящему важны только суммы, которые мы предлагаем) и сказал, что сейчас зашлёт его агенту продавцов и даст им время ответить до 10 утра воскресенья. Мол, много времени давать нельзя: пусть или берут, или отказываются, а не ждут, что за выходные дом ещё кто-нибудь посмотрит. Даже мне такая поспешность показалась чрезмерной. Мало ли какие у людей планы на выходные. С другой стороны на выходных у многих больше времени, чем в рабочие дни. Так и оказалось, что продавцы утром в воскресенье собирались в горы и попросили дать им времени на ответ до 10 утра понедельника.

В этот момент меня накрыла волна переживаний и сомнений. Одно дело смотреть дома безо всяких обязательств. А тут официальная бумага электронно подписана, и если наш оффер примут, то надо будет срочно разбираться с переводом денег и потенциально многими другими вещами и документами. Я сам из тех, кто предпочёл бы, чтобы на размышление мне дали недельку-другую. В понедельник агент написал нам, что в таком виде продавцы наш оффер принять не могут.

Они согласились на 5к за мебель за исключением нескольких предметов, которые они хотят забрать с собой из сентиментальных соображений (включая швейную машинку в прихожей и некое «зелёное яйцо», которое мы не поняли, что такое). Но за дом они хотят 585к – ожидаемо, поэтому процесс и называется торговлей. И они хотят деньги получить сейчас, но ещё пожить в доме до января, встретить в нём праздники. Им хорошо за 80, они живут в другом штате и не могут всё быстро перевезти. Такое неожиданное условие разозлило уже меня. Нигде в описании дома или в разговорах с агентом не шло речи о том, что мы должны ждать. Я всегда полагал, что одновременно продавцы получают деньги, агенты свою долю, а мы ключи от дома.

Я ответил Джереми, что ждать до начала января мы не намерены. Если продавцы почти ничего не забирают, то полтора месяца на переезд – неразумно большой срок. В возрасте хорошо за 80 они сами шкафы таскать все равно не будут. Если они не хотят продавать сейчас, то мы тоже готовы подождать до января и посмотреть, куда к тому времени уйдёт рынок, если так и не найдём ничего лучше.

Поэтому на их каунтероффер мы составили своё предложение номер два: цена дома 565к (они скинули 15к, мы в ответ накинем 15к, я к такому был готов); закрытие сделки 28 ноября, мы получаем ключи от дома 1 декабря. Нанять грузчиков и переехать за три дня реалистично. И мы тоже получаем дополнительную свободу со своими деньгами: 21-го числа гугл присылает за рекламу, меньше акций продавать.

Джереми подготовил документы, мы их электронно подписали, а дальше агенты повели свою неофициальную беседу, благо они из одного агентства, и в их интересах продать нам этот дом и получить свою комиссию как можно быстрее. В 2020–2021 годах в Сент-Джордже произошёл бум строительства и роста цен на недвижимость. Сюда понаехало множество риэлторов, включая Джереми, а сейчас продажи домов значительно упали. Агенты сидят голодные и злые. И хоть в теории Джереми должен был торговаться на нашей стороне, он в первую очередь пытался заключить эту сделку любой ценой, чтобы не таскаться ещё показывать нам дома без гарантии, что мы что-нибудь с ним вообще купим.

В итоге он передал нам, что продавцы посчитали, что ниже 575к они пойти не могут (в 2018 году они купили этот дом за 375к; этой весной они спокойно могли его за 650к продать, но не успели), но он с агентом продавца готов отказаться от части комиссии и снизить цену до 570к. Комиссия агентов по 3% от 575к = 17к каждому; то есть они готовы скинуть по 2.5к; комиссия платится из общей суммы, которую мы передадим продавцам в день заключения сделки. По моим подсчётам Джереми потратил на нас не более 20 рабочих часов, за которые получит 14.5к. Даже если половину отдаст агентству, все равно неплохо. Поэтому все и ломанулись в агенты, когда цены росли и дома продавались как горячие пирожки. Я ответил, что пусть готовят официальный каунтероффер, на 570к мы с большой вероятностью согласимся.

Я думал, что они согласились на нашу дату заезда 1 декабря, раз она больше не обсуждалась. Но нам пришёл документ, что цена дома 570к, закрытие сделки 18 ноября, ключи от дома 20 декабря. Я захотел поиграть в сенатора Мэнчина, которого точно так же обманули и разозлили при принятии закона BBB (он договорился с Байденом на не больше, чем 1,7 трлн, а Хаус в самый последний момент принял 1,85 трлн), но тут мой брат стал уговаривать меня согласиться. Лучше дома в Сент-Джордже за такую цену даже в теории сложно представить. На соседней улице Гекко только что вышел на рынок похожий дом (на 150 кв. футов больше) за 725к. И Джереми поддакивал, что 575к за такой дом с такой мебелью – это steal (по сравнению с ценами весной – да; по сравнению с тем, что было до ковида – нет). И не разнесут его старички до 20 декабря, тем более, что у нас прописано, что они обязуются передать его нам в том виде, в каком он был на момент принятия оффера. А аренда на таунхаус у нас все равно до начала мая.

Я и сам понимал, что 575к с мебелью – это та цена, на которую я изначально ориентировался. Но мне было важно, чтобы последнее слово в торговле осталось за мной. Я заставил агента переписать ещё раз договор: цена дома – 570к, дата заключения сделки – 1 декабря, дата получения нами ключей – 20 декабря. Это была пятая стадия эволюции оффера, и днём в среду продавцы его приняли. От нашего первого письма в агентство, что мы хотели бы купить дом, прошло меньше двух недель.

А дальше нам надо было собрать деньги, о которых никто на тот момент не поинтересовался, есть ли они у нас или мы блефуем. Никаких документов типа удостоверения личности или налоговых деклараций у нас тоже никто на тот момент не спрашивал. Но это уже следующая часть истории.