Размышления о покупке дома

До недавнего времени я особо не задумывался о покупке дома по двум причинам.

1. Во-первых, надо было определиться, где я хочу жить продолжительный промежуток времени. Перспектива покупать-продавать дом и переезжать со всем барахлом каждые два года мне не нравилась. Первые годы в США место жительства определялось работой. Когда в 2015 году мой брат получил грин-карту, и мы могли отныне работать над мобильными приложениями в любой точке США, пришло время определить эту самую точку, зачем мы и переехали в Сиэтл, а потом путешествовали по разным городам.

В 2017 году ко мне пришло понимание, что лучше Солт-Лейк-Сити ничего не находится. Там жить, конечно, скучновато, но рядом с городом есть большой аэропорт, из которого можно постоянно летать в путешествия. Есть университет, где у брата есть знакомые. Непьющее и законопослушное население. А главное есть горы, до которых можно доехать за 30 минут. Сиэтл - тоже ок, но недвижимость тут стоит в два раза дороже, чем в СЛС, что приводит нас ко второй причине.

2. Бессмысленно думать о покупке дома, если на его покупку нет денег. Переезжать из центра Сиэтла в конуру в деревне или в развалюху в плохом районе нам не хотелось. Более того, одной из целей покупки дома для меня было “хранить там хлам”. Плюс мне важно иметь свободу выбора - ехать куда-либо на машине или на общественном транспорте. Значит, нужен дом на 3-4 спальни в самом городе. А такие в СЛС стоят около $500k. Вот я ткнул в Zillow, что мне примерно нужно. $489k - столько денег у меня сейчас нет.

На этом можно было бы отложить тему до неопределенного будущего, но ведь есть еще ипотека, она же моргидж. Обычно как раз сравнивают варианты рент vs. покупка дома в моргидж, а не рент vs. покупка дома за наличные. У меня есть глубокое внутреннее отвращение к жизни в долг, но если бы взять в долг было необходимо, я бы через свое упрямство перешагнул. Как перешагнул, заведя в 2015 году свою первую кредитку, после 8 лет жизни в США.

И тут мы подходим ко второй цели покупки дома, кроме хранения хлама - приложения зарабатывают больше, чем нам нужно для жизни и путешествий, доллары копятся мертвым грузом в банке, их надо куда-нибудь вложить, и путем долгих размышлений я пришел к выводу, что самое надежное вложение - это дом с землей. В случае зомби-апокалипсиса ни от золота, ни от акций не будет толка, а в доме можно жить. Не квартира, не таунхаус с соседями, а свой дом, со своей землей (но в городе и с общественным транспортом). Есть лишние 500k кэшем - я готов на них купить дом, и раз уж купил, то буду в нем жить. Нет 500k кэшем - мне рентовать пока проще.

Конечно, с точки зрения любого финансового специалиста, если у нас есть свой малый бизнес, то выгоднее всего вкладывать деньги в бизнес. Но тут речь не о выгоде и не о логике, а о моем представлении о стабильности и спокойствии за свое будущее, которое по моим представлениям даст мне дом с землей. В полной собственности, с тайтлом, а не в ипотеку.

Да и даст ли мне банк хороший процент по кредиту, если я зарабатываю на мобильных приложениях? Доходы у меня постоянно прыгают, дать гарантии, что они не обрушатся при очередной смене поисковых алгоритмов, я не могу (но и работник на W-2 не может дать гарантии, что его не уволят). Кредит-скор у меня около 760 - не так уж плохо, но не идеально. Я слышал истории, как люди брали в кредит не нужный им автомобиль, лишь бы повысить кредит-скор и сэкономить $40k на более выгодном проценте по моргиджу. Не знаю, работает ли такая схема, но это игра, в которую я не хочу играть.

Говорят, что тем, кто покупает за кэш, продавцы часто делают скидку, так как не надо бояться, что банк не одобрит кредит. И вообще, чем меньше сторон в покупке, тем же проще. А еще проще без моргиджа после покупки дома.

Контр-аргумент в том, что цены на недвижимость растут. Тот дом за 489k, на который я давал ссылку, в декабре 2015 года, когда мы переезжали в Сиэтл, оценивался в 323k. У нас столько тогда не было, но 65k (20% первоначальный взнос) были. Если бы взяли тогда кредит под 5% на остальные 258k, то за три года заплатили бы по процентам около 40k. А продав дом сейчас получили бы прибыль: 489k - 258k - 65k - 40k = 126k. Больше 100% доходность (ну, надо учесть комиссии агентам, налоги, страховки).

Мой контр-аргумент: если бы я мог предвидеть будущее, когда на рынке дно, а когда пузырь, то я бы в том же декабре 2015-го мог купить на 65k акции AMZN по $650 и продать их сейчас по $1800. Доходность почти 300%. С минимальными комиссиями. А если взять у брокера стандартное “плечо” 2:1, то 550% доходность. С такими расчетами, если цель максимизировать количество денег, покупать дом было бы глупостью на фоне акций Амазона.

Перенесемся в июль 2018 года и рассмотрим четыре сценария:
1) Мы покупаем дом, и цены продолжают идти вверх - мы молодцы.
2) Мы покупаем дом, и цены на недвижимость падают - я чувствую себя последним лохом.
3) Мы не покупаем дом, и цены продолжают идти вверх - нормальная ситуация последних лет.
4) Мы не покупаем дом, и цены на недвижимость падают - вот в этих условиях я буду готов взять моргидж, если буду чувствовать, что цены снова могут вырасти.

Итого, психологически самый неподходящий для меня вариант - 2) купили дом, цены упали. Вот поэтому мы сидим и ничего не делаем. Ждем, когда или накопятся лишние хххk кэшем (после выплаты всех налогов), которые будет стоит хороший дом в СЛС в тот момент. Или когда цены на недвижимость упадут хотя бы к уровню 2015-го года. До тех пор можно было бы разве что переехать назад в СЛС, чтобы быть ближе к местному рынку и начать смотреть, что тамошние дома собой представляют (никогда в жизни не ходил на open house). Но брат говорит, что любой переезд отвлекает от работы, и тут я с ним согласен.